转自：贝壳财经
在首批4只商业不动产REITs上市后，6月22日，证监会再度批复4只商业不动产REITs，分别为华夏凯德商业REIT、创金合信北京国资公司REIT、华夏保利商业REIT以及华安陆家嘴商业REIT。
业内人士认为，此次证监会批复4只基金，标志着商业不动产REITs市场进入常态化发行阶段，为普通投资者提供了参与核心城市优质商业资产的新渠道。不过，这类基金更适合作为长期配置工具，而非短期投机品种。
4只商业不动产REITs获批 底层资产遍布一线城市
商业不动产REITs是公募REITs的重要品类，底层资产更加聚焦商业领域。
此次监管批复的4只商业不动产REITs，底层资产覆盖北上广深一线城市的办公楼、商业综合体等项目。
华夏凯德商业REIT首批纳入的资产包括深圳来福士广场综合体项目和凯德广场·涪城购物中心项目，资产总建筑面积超34万平方米，资产总估值约为48.11亿元。其中，深圳来福士广场位于深圳市南山区，项目出租率/入住率维持高位；凯德广场·涪城位于四川绵阳主城区核心商圈，过去三年维持近满租状态，客流、销售额及运营净收入等核心指标均有所增长。
华夏保利商业REIT的底层资产包括地处珠江新城的广州保利中心、位于千灯湖商圈核心的佛山保利水城。其中，广州保利中心2025年新签租赁去化面积、新签优质租户占比均位居珠江新城同级别楼宇的前列，续约率达75%；佛山保利水城2025年末出租率达92.74%。
华安陆家嘴商业REIT底层资产为陆家嘴集团旗下的晶耀前滩项目，位于上海浦东新区前滩国际商务区核心板块。截至2025年末，该项目可出租面积约6.5万平方米，租户数量超170家。
创金合信北京国资公司REIT的项目底层资产包括隆福寺一期项目、集智未来项目，其中，隆福寺一期项目定位为“首都文化新中心”，标的资产的隆福大厦作为项目核心办公载体，1层为配套商业，2-8层为办公及配套，9层为隆福文化中心；集智未来项目常年保持90%以上的人工智能类企业入驻，其中，国家级“小巨人”企业累计11家，省级专精特新企业累计51家。
整体来看，4只商业不动产REITs的底层资产运营质量均不错。
华泰证券研报认为，商业不动产REITs的发展既是机遇又是挑战。机遇在于开启了万亿级市场的新时代，为市场带来优质资产，为房地产等企业盘活资产开辟了新渠道。
挑战在于，商业不动产REITs的稳健运行，高度依赖底层资产的运营质量与现金流稳定性，在当前经济周期波动与消费习惯变迁的背景下，部分商业项目面临出租率下滑、租金增长乏力等压力，对资产运营方的专业能力提出了更高要求。
可分散投资组合风险 不宜短期投机
那么，对于普通投资者而言，商业不动产REITs是不是一个值得投资的品类？
苏商银行特约研究员武泽伟对贝壳财经记者表示，这类产品延续了公募REITs强制分红机制，收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，能够为投资者提供相对稳定的现金流收入。同时，商业不动产REITs与股票、债券等传统资产的关联度较低，纳入投资组合可以有效分散风险，优化整体风险收益结构。
据了解，此前发售的首批4只商业不动产REITs的公众份额全部一日售罄，提前结束募集并启动比例配售。
根据公告，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT网下有效认购倍数分别为38.6倍、80.2倍、103.8倍和68倍。
他们最新披露的持有人数据显示，机构投资者持有份额占比超90%，包括券商、私募等。
Wind数据显示，自6月18日上市至6月23日收盘，汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT二级市场分别下跌0.66%、上涨0.46%、下跌0.02%、下跌2.7%
“投资者需要充分认识到这类产品的封闭式运作特征，其上市后二级市场价格可能出现波动，底层资产的运营表现也会直接影响分红水平，因此，商业不动产REITs更适合作为长期配置工具，而非短期投机品种。”武泽伟称。
新京报贝壳财经记者 潘亦纯
编辑 岳彩周
校对 柳宝庆
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